Como obter isenção de impostos na venda de imóveis?

03/12/2010

Na hora de vender seu imóvel, muitas pessoas criam dúvidas com relação a quanto vão pagar de imposto e por esse motivo acabam dificultando a intermediação, frustrando o comprador e prejudicando o corretor de imóveis por não conseguir concretizar a venda do imóvel.
O lucro imobiliário consiste em pagar imposto pela efetiva valorização de um imóvel na sua venda. Se uma pessoa comprou um imóvel por R$ 100.000,00 e vendeu esse imóvel por R$ 150.000,00, seu lucro imobiliário foi de R$ 50.000,00. Sobre este lucro imobiliário o vendedor deverá pagar 15% (quinze por cento) de imposto. A receita federal utiliza como parâmetro os valores declarados na aquisição ou de seus direitos e o valor declarado na sua venda. Sobre esta diferença é que incide o percentual de 15% relativo ao lucro imobiliário. O imposto deverá ser pago antes da declaração anual de imposto de renda e o vencimento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda.
São cinco as situações de isenção de impostos na transação de imóveis:
1) Na venda de imóveis, seja terreno, casa, apartamento, sala comercial, com valor de até R$ 35.000,00 (considerado pequeno valor), o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis, cujo valor da soma não ultrapasse os R$ 35.000,00. Nestes casos não incidirá imposto sobre lucro imobiliário.
2) Quando o proprietário possui um único imóvel em seu nome, seja terreno, casa, apartamento, ponto comercial, desde que não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos e que o valor deste imóvel seja de até R$ 440.000,00 ele não pagará na sua venda o imposto sobre o lucro imobiliário. A declaração sobre a operação é irretratável, ou seja, se o contribuinte declarou e teve isenção nesta primeira venda, não poderá substituir a isenção por outra venda futura no espaço de cinco anos.
3) Na venda de imóveis adquiridos até 1969, não importa o número de imóveis, nesse caso não existe imposto sobre o lucro imobiliário, há uma redução de 100% de imposto e não existe teto de valor da venda.
4) Na venda de um ou mais imóveis residenciais, quando todo o produto da venda é usado para compra de um ou mais imóveis residenciais, no prazo máximo de 180 dias. Não existe teto de valor da venda e o uso parcial do produto da venda na aquisição implica o pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da parcela não utilizada. Exemplo: Eu comprei em 2001 um apartamento no valor de cem mil reais e vendi este apartamento hoje por um milhão de reais, logo obtive um lucro imobiliário de novecentos mil reais, se eu comprar no prazo de 180 dias quatro casas no valor de duzentos mil reais cada uma, dando um total de oitocentos mil reais, e decidir gastar os duzentos mil reais restantes na compra de uma lancha, pagarei imposto de 15% apenas sobre cem mil reais do lucro, pois os outros cem mil reais é o meu capital inicial. Este benefício foi criado para incentivar o ramo da construção civil e somente pode ser utilizado a cada cinco anos.
5) Na permuta de imóveis, também é outra operação que não incide imposto, pois a permuta é uma troca de um bem imóvel por outro bem imóvel, mesmo que os valores comerciais sejam diferentes, pois o permutante somente irá pagar imposto na venda deste imóvel e o valor de base será o valor que ele comprou o seu antigo imóvel e a diferença entre o valor da venda do atual imóvel. Exemplo: Eu comprei um terreno por cem mil reais e fiz uma permuta por quatro apartamentos no valor de cem mil reais cada, dando um valor total de quatrocentos mil reais, logo meu lucro seria de trezentos mil reais. Nesta operação ninguém paga nada. Caso eu decida vender os quatro apartamentos por quatrocentos mil reais, terei que pagar 15% sobre trezentos mil reais que é o lucro imobiliário.
Também existe caso de desconto de imposto sobre o lucro imobiliário:
Em imóveis de qualquer natureza, comprados entre 1969 a 1988, ou seja, neste espaço de 20 anos, ele terá um desconto de 5% (cinco por cento) por cada ano até a data máxima de 1988. Exemplo: Comprei um imóvel em 1980 e vendi hoje. Qual é o valor do desconto sobre o imposto? Temos que calcular, (contamos o primeiro ano e o último ano) 1980 a 1988 é igual a nove anos, nove vezes 5% é igual a 45%. Portanto o desconto é de 45% sobre os 15% do lucro imobiliário.

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